商业地产会员制管理系统操作指南：构建高效会员体系与运营策略（2025版）

恒隆绿宝会员：每年至少200万以上，尊享专属待遇。了解沈阳市府恒隆广场的会员制度，可以看到该广场的会员等级分为绿宝、蓝宝、红宝、琥珀、水晶，不同级别的会员享有不同的高品质服务体验。

关于恒隆会员系统的构建，不仅是简单的会员管理，更是一种数据驱动的精准营销策略。当顾客与商场的连接不仅仅局限于消费，数据化的手段能更好地描绘出消费者的行为图谱，从而推动商场价值的挖掘和提升。内部会员系统已经成为商业地产运营商解决日常运营问题的重要工具。通过搭建会员系统，获取、解析和加工数据，商业地产运营商可以更好地理解消费者的需求和偏好，从而提供更优质的服务。

对于沈阳市府恒隆广场来说，长期复购的顾客对项目的信任是其持续服务的基础。商业地产项目招商的关键在于“招得进，留得住”。要解决招商难题，商业地产开发必须深入理解并应用经营理念。

在项目定位阶段，需要解决招什么样的商户问题。这取决于项目的“卖什么、卖给谁、怎么卖”。例如，如果是社区型商业项目，定位必须围绕社区居民的日常消费服务；繁华商业项目则需要考虑更大范围内的购物、休闲、娱乐等需求。然后，根据定位进行招商蓝图设计。

在规划设计阶段，招商工作应整合资源，让专业顾问公司与商家共同参与。针对不同商业项目，进行业态、业种规划，然后按规划进行建筑规划设计。租金定价要适当，从“养商”的角度，根据市场规律来制定。招商租金定价要从市场角度出发，如果租金过高，可能会导致招商困难。在租金策略上，可以通过组合拳，即整体价位、租金形式与付租时间的有效组合来达到招商目标。

商业地产招商过程中还需要考虑诸多因素，如供求关系、市场定位、业态组合等。目前，商业地产行业经过高速发展，已进入问题集中爆发阶段。很多开发商面临招商困境，主要原因是供求关系失衡、没有市场定位或定位不当、业态组合不合理等。开发商需要进行专业的市场调查，了解商圈情况，根据市场定位为商家提供一个合适的经营场所。合理的业态组合也是招商成功的关键。

针对商业地产行业的这些问题和挑战，业内有许多培训和论坛可以提供经验和策略。例如，“商业地产职业经理人”认证培训、“中国商业地产人力资源高峰论坛”等，都是为商业地产行业提供交流和学习的平台。还可以前往中国商业地产策划网查看相关资料或注册会员与同行交流。通过学习和实践相结合，不断提高商业地产招商的专业水平，以应对行业的挑战和困境。④ 建筑结构设计上的不合理：合理的商业规划应该是先进行商业规划，再根据商业需求来进行建筑设计。例如超市需要至少4米的净高，电影院则需10米以上。但在实际操作中，我们常常遇到结构设计上的疏漏。有一家开发商建造了四层商业物业，准备租给超市，但超市发现层高只有3.5米，无法运营。还有些高档公寓的底商层高设计得和普通住宅一样高，导致装修和营业都存在问题。商铺的开间和进深比例不合理，或者中间柱子过多，都会影响商家的卖场设计。这些结构问题很难通过其他方式补救，可能导致物业闲置。

⑤ 租金的障碍：有时候，底商的位置合适，设施完备，但由于租金过高而无法达成交易。租金是开发商的收益来源，但却是商家的成本。开发商习惯于追求高利润，而商家能承受的租金有限。过高的租金会导致商家撤租或无法招到商家。目前，很多开发商对租金的期望值过高，远超市场平均水平，这使得许多业态无法承受。市场会用物业的闲置来作为对不合理租金要求的回应。

⑥招商环节存在认识和操作上的误区：目前开发商在商业地产招商过程中存在许多误区，如追求高档次市场定位、业态组合越全越好、主力店一定要选大品牌等。这些错误的认知导致商业地产招商效果不佳。

⑦ 缺乏明确的招商策略：商业地产招商需要专业的招商策略，依赖于前期的商业规划。但目前开发商普遍不重视前期的商业规划，导致招商策略的制定成为无源之水。

⑧ 缺乏优秀的招商人才和管理人才：商业地产招商要求招商人员具备复合型的知识结构、工作经验和技能。目前市场上既懂商业又懂地产的复合型人才稀缺，具备制定招商策略、能够带团队的招商管理人才更是难得。

⑨ 招商环节执行力不足：在没有有效的商业规划、招商策略、专业人才和管理人才的情况下，招商环节的执行力必然不足。很多公司认为问题是执行环节出了问题，但实际上根本问题是缺少好的招商策略。

⑩ 缺乏专业的商业运营管理团队：商业地产的价值需要长期的运营管理来实现。成功的招商需要专业的商业运营管理团队来保障，包括未来的资本运作都离不开这样的团队。缺少这样的团队，未来的商业运营就没有保障。

关于商业地产如何实现高效招商：

一、选择适合性定位：招商是商业项目的重要环节，需要在合理的前置条件下进行，即合理的项目定位。项目定位是项目的战略性选择，关乎项目的发展方向。一些商业地产项目招商失败的原因在于定位不当。好的地段并非招商成功的充分条件，合理的项目定位也十分关键。

二、适应性的建筑设计：购物中心的招商如同相亲，需要门当户对。项目的地段如同人的身世，建筑本身如同人的相貌。如果想要吸引国际一线品牌入驻，建筑设计和地段都需要得到重视。在设计时需考虑到不同业态对硬件的需求特征，避免未来招商时出现硬件条件不符的情况。

三、把握合理的招商节奏：在合适的时机做合适的事情会事半功倍。不同业态的商家在选择入驻项目的时机上有所不同，需要根据实际情况灵活把握。主力店的入驻不仅影响购物中心的业态布局，还能促进整个购物中心的顺利招商。

四、针对性的推广策略：在招商过程中需要根据目标商家的特点制定针对性的推广策略，提高招商效果。在目前商业项目运作过程中，很多发展商依然采用住宅销售的思路进行运作，如依赖大众媒体进行集中广告投放招商，招商手册的抒情浮夸等。商业项目的招商与住宅销售有所不同。面对的基本都是专业零售商，这些人群较为理性与专业，关注区域人流、硬件情况等细节内容的说明。过于浮夸的招商文件可能难以起到实质作用，甚至适得其反。针对这种情况，更有效的做法是运用专业媒体渠道进行有针对性的推广，吸引专业零售商的关注。

商业项目的招商实际上是一个整合计划，需要发展商具备专业水准，以吸引零售商的信任。招商人员不仅是代表个人，更是代表公司形象和专业水平。招商人员的形象和专业能力成为商家衡量公司规范程度、实力状况以及专业化水准的重要参考。保持招商团队的稳定性也是实现高效招商的重要途径，频繁更换团队或负责人会增加机会成本，并使零售商对业主公司的稳定性产生怀疑。

在营销方面，国内营销模式基于西方理论的引进和演变，大致经历了品牌定位、产品信息告知和消费者沟通等阶段。企业要想突破销售瓶颈，首先需要深入了解当地市场和消费者的真实需求，找到精准的市场定位和切入点。对于跨境电商而言，突破瓶颈则需要解决跨境物流碎片化导致的监管困境、推进跨境网购进口通关管理制度改革以及统一跨境电子商务统计制度等问题。

对于商业地产招商而言，没有商家的融合进驻，项目就无法形成商业价值。如何正确引入商家已经成为商业地产项目成败的关键。通常来讲，商业地产的招商可以分为开发前期招商、开发中期招商、开业招商和开业后招商四个步骤。开发前期招商尤其重要，因为它涉及主力商家及娱乐体验商家的招商。主力商家的经营模式、档次等直接影响项目的定位和未来发展方向。主力商家的成功招商不仅有利于租金提升，更有助于降低投资商的投资风险和开发商的开发风险。开发商需要针对主力商家的需求进行针对性的项目规划和设计，并合理安排招商顺序以实现租金或商铺售价的最大化。

至于企业如何突破电商瓶颈以及跨境电商的具体突破方式较为复杂，涉及多个方面如物流、技术、政策等，需要具体问题具体分析。### 中期招商的重要性及其策略

开发商在项目的中期招商阶段，根据市场定位进行有针对性的招商是关键。这一阶段的核心在于选择品牌商家，确保招进的商家与项目定位相匹配，品牌价值高。盲目推进招商，不考虑项目定位，可能会偏离目标，甚至影响项目的最终成功。成功的中期招商将意味着项目预期的顺利实现。

### 开业招商的特点和目标

开业招商主要针对大批中小商家，时间紧迫，招商效率至关重要。这一阶段的目标是最大化租金收入并缩短招商时间。有时，为了招满商家，开发商可能牺牲租金收入，这种情况下，项目的经营前景值得担忧。

### 后期招商的两种类型

后期招商分为补充性招商和二次定位性质的招商。补充性招商主要修正前期的小问题或填补剩余商铺。如果主要是这种情况，说明前期招商成功。而二次定位性质的招商则意味着前期招商工作的失败，需要重新进行招商工作，这时往往存在很大的问题，因为现房项目调整商家结构困难。

### 贝壳进入商业地产的背景和策略

贝壳进入商业地产市场，主要基于该市场庞大的规模和发展潜力。尽管商办行业历史悠久，但市场分散，尚未出现霸主。信息化程度落后，商业地产数字化初期阶段。贝壳希望复制住宅领域的平台模式成功经验到商业地产。目前，贝壳商业正在逐步落地商办平台模式，并在探索过程中遇到信息平台模式的局限性和管理问题，正寻求通过科技手段和服务标准来解决这些问题。关于贝壳商办SaaS业务的发展与竞争优势分析

随着SaaS市场的不断发展，贝壳商办SaaS业务的推出引起了业内的广泛关注。对于这家公司如何在短时间内迅速起步并展现出强大的竞争力，我们进行了深入的分析。

贝壳具有多年积累的行业理解。这种自信来源于其在过去几年的深度研究和理解，包括推出的楼盘字典，以及对住宅和商办领域的独特洞察。这些经验为贝壳提供了强大的中后台能力，为其在商办SaaS领域的成功打下了坚实的基础。这种中后台能力包括了丰富的行业经验和高度抽象化的技术处理能力，能在新的项目或场景中迅速发挥优势。不仅如此，贝壳还可以依靠强大的平台能力，快速调动大量资源支持商办SaaS的开发工作。即使在人员数量相对较小的团队中，也可以保证高效的业务开展和优质的产品研发。

专业公司与经纪人在外部体系里拥有优势，他们对政策、行情、区域以及企业选址的了解是宝贵的资源。这些公司缺乏，这时贝壳体系所拥有的海量房源和就显得尤为重要。这两者之间存在天然的互补空间，能够和谐共存。

以北京为例，市场上有着数千名商办租赁从业者。如果他们选择加入贝壳平台，与贝壳平台上的数万名经纪人合作，无疑将大大增加交易机会。这种合作不仅拓宽了经纪人的业务范围，也为商办租赁从业者带来了更多的。

关于竞争对手的问题，我们向贝壳商业负责人进行了咨询。他们表示并不惧怕外部的竞争环境变化，而是更加关注如何提升自身的实力。贝壳公司内部有一句话：“想法不如行动重要，关键要看我们做了什么。”他们更重视实际行动和成果，而不是仅仅停留在想法上。

在这次贝壳商业的实验中，我们关注他们将如何具体操作，以及这些行动能为贝壳和商业地产行业带来什么样的增益。我们相信，不久就会有答案呈现。PropTech研习社将持续关注贝壳在商业地产领域的动态，为大家带来第一手资讯和深度分析。我们期待看到贝壳商业如何利用其优势资源，为商业地产行业带来更多的创新和机遇。